Giá trị bất động sản sẽ được tái định vị theo quy hoạch

Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đã có những chia sẻ về thay đổi về hạ tầng, phân bổ dân cư và chức năng kinh tế sẽ định hình lại bản đồ thị trường bất động sản Việt Nam.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, quy hoạch đô thị đang trở thành một trong những yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Nếu trước đây người mua chủ yếu quan tâm đến giá, vị trí và tiện ích hiện hữu, thì hiện nay, định hướng phát triển dài hạn của khu vực đóng vai trò quan trọng.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn

Theo Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu để các đô thị lớn có thể nâng lợi thế cạnh tranh và thúc đẩy kinh tế.

Ông chỉ ra ba áp lực lớn thúc đẩy quá trình tái quy hoạch. Thứ nhất, sự xuống cấp của khu vực đô thị cũ . Thứ hai, áp lực xã hội, môi trường và chất lượng sống . Mật độ dân cư cao, ùn tắc, ô nhiễm, thiếu không gian xanh và dịch vụ công tạo sức ép buộc đô thị phải tổ chức lại không gian phát triển. Thứ ba, yêu cầu nâng cấp để cạnh tranh kinh tế.

Ông Nguyễn Quốc Anh lấy ví dụ về các đô thị lớn như Thượng Hải sau tái quy hoạch, đều ghi nhận sự cải thiện rõ rệt trên cả ba phương diện kinh tế, thu nhập và phân bổ dân cư.

Cụ thể, tại Thượng Hải, giai đoạn 1990–2020, GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, còn FDI thực hiện tăng từ 177 triệu USD lên 16,05 tỷ USD. Song song đó, mật độ dân số tại khu lõi Phố Tây giảm mạnh, từ 75.000 người/km² năm 1990 xuống 22.590 người/km² năm 2025, trong khi Phố Đông tăng từ 2.570 lên 4.791 người/km². Việc hình thành cực tăng trưởng mới vì thế vừa giảm tải khu trung tâm, vừa mở rộng không gian phát triển về phía Đông.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, đây cũng là xu hướng tại Hà Nội. Trong tương lai, vai trò của khu vực trung tâm vẫn rất quan trọng, nhưng không còn là nơi duy nhất tập trung mọi chức năng. Thay vào đó, mỗi khu vực mới sẽ được giao một vai trò riêng như công nghệ, giáo dục, công nghiệp, logistics, tài chính hoặc dịch vụ. Khi chức năng đô thị được phân bổ lại, giá trị bất động sản cũng sẽ được tái định vị theo.

Sự tương đồng trong quy hoạch giữa Hà Nội - Thượng Hải

Áp lực lớn nhất của Hà Nội hiện nay là mật độ dân cư quá cao tại khu vực lõi. Theo thống kê, mật độ bình quân tại các quận nội thành (cũ) lên tới khoảng 19.000 người/km², trong khi toàn Hà Nội chỉ khoảng 2.600 người/km². Bên cạnh đó, thành phố còn khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, nhiều công trình được xây dựng từ giai đoạn 1960–1980 và tập trung ngay trong nội đô.

Để giảm tải khu vực lõi, Hà Nội đang đồng thời phát triển hạ tầng trọng điểm, mở rộng không gian đô thị và cải tạo chung cư cũ. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành Vành đai 1, Vành đai 2,5 và Vành đai 3,5 trong giai đoạn 2026–2027, chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030.

Ngoài ra, quy hoạch mới định hướng mô hình đa cực, đa trung tâm với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực. Trong đó Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng trở thành những dư địa tăng trưởng mới. Hà Nội cũng đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D trong giai đoạn 2026–2030.

Hướng đi này có nhiều điểm tương đồng với quá trình tái quy hoạch Thượng Hải. Theo ông Nguyễn Quốc Anh, giá trị bất động sản tại Thượng Hải được tạo lập xuyên suốt quá trình tái quy hoạch. Giai đoạn 2000–2007, khoảng 745.000 hộ được di dời, cung – cầu nhà ở cùng tăng và giá bất động sản tăng khoảng 2,3 lần. Từ 2007 đến 2016, khi quỹ đất nội đô thu hẹp nhưng hạ tầng như Metro Line 9 và Hồng Kiều Hub dần hoàn thiện, giá tăng thêm khoảng 3 lần. Từ năm 2016 đến nay, bất động sản bước vào giai đoạn tích lũy giá trị dài hạn. Tổng cộng, giá nhà tại Thượng Hải đã tăng khoảng 13 lần trong 20–25 năm.

Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, bài học từ Thượng Hải không nằm ở mức tăng giá đơn thuần, mà ở việc quy hoạch đã đồng thời giảm áp lực dân số, cải thiện chất lượng sống và tái phân bổ nguồn cung. Khi khu lõi được tái định vị, các cực tăng trưởng mới được hình thành và hạ tầng kết nối hoàn thiện, giá trị bất động sản mới có nền tảng tăng trưởng bền vững.

Tại Hà Nội, xu hướng tái cấu trúc đô thị ngày càng rõ: giảm tải khu lõi, hình thành các cực tăng trưởng mới và dùng hạ tầng để phân bổ lại dân cư, việc làm, dòng vốn. Hà Nội tập trung cải tạo nội đô, chung cư cũ và phát triển đô thị vệ tinh.

Ông Quốc Anh cho rằng, kinh nghiệm từ Thượng Hải cho thấy, quy hoạch chỉ tạo ra giá trị khi được chuyển hóa thành hạ tầng, chức năng kinh tế và nhu cầu thực. Vì vậy, cơ hội bất động sản không nằm ở việc chạy theo thông tin quy hoạch, mà ở khả năng nhận diện đúng những cực tăng trưởng có tiến độ rõ ràng, kết nối thuận lợi và sức hút bền vững về dân cư, việc làm.