Tìm Kiếm

Nhìn lại các cơn sốt đất

Thị trường bất động sản thường trải qua các đợt nóng sốt và nguội lạnh có tính chu kỳ. Nhìn lại thị trường Việt nam trong hơn 20 năm qua, chúng ta dễ dàng nhận thấy điều này. Thị trường bất động sản cả nước đóng băng trong giai đoạn 2003-2006, sốt giá mạnh trong giai đoạn 2007-2008, rồi lại rơi vào đóng băng trong giai đoạn 2009-2013. Bước sang giai đoạn 2014-2018, thị trường bất động sản phục hồi và phát triển khá mạnh. Thị trường có dấu hiệu chững lại vào năm 2018-2019, rồi bất ngờ một số nơi tăng giá trong giai đoạn 2020 đến những tháng đầu năm 2022.

Từ giữa năm 2022, thị trường bước vào một giai đoạn khó khăn khi nguồn cung tín dụng bị siết chặt và giá cả bất động sản cũng đã tăng ở mức khá cao. Nhiều chuyên gia dự báo thị trường sẽ bước vào một giai đoạn khó khăn kéo dài như những chu kỳ lên xuống trước đó.

Điển hình trong số đó chúng ta có thể quan sát được là các cơn sốt đất tại Quảng Nam và Đà Nẵng. Thị trường khu vực miền Trung này đã trải qua một giai đoạn phát triển sôi động kéo dài từ năm 2014 đến năm 2018. Trong giai đoạn này, làn sóng đầu tư nhà đất bùng phát mạnh mẽ. Đỉnh điểm sốt đất này diễn ra vào thời điểm cuối năm 2018 đến đầu năm 2019.

Giới đầu tư nhà đất đổ bộ vào Đà Nẵng, Quảng Nam lúc bấy giờ đa phần các nhà đầu tư đến từ các tỉnh, thành phía Bắc. Họ kết hợp thành từng nhóm mua đi bán lại nhiều lần trên cùng một thửa đất khiến giá đất theo đó mà tăng lên từng ngày.

Tại khu vực ven biển Hội An như phường Cẩm An, có lô đất được bán với giá chỉ 300 triệu đồng/lô vào năm 2014 thì đến năm 2019 đã nhảy vọt lên 3 tỉ đồng/lô. Tại một số tuyến đường nội thị trong thành phố Hội An, giá đất cũng tăng chóng mặt. Đơn cử như tại đường Lý Thái Tổ có giá gần 10 triệu đồng/m2 vào năm 2014 thì đến năm 2019 đã nhảy vọt lên hơn 50 triệu đồng/m2.

Không chỉ có các bất động sản có đẩy đủ pháp lý được giao dịch mà trong cơn sốt đất này rất nhiều bất động sản “ảo” cũng được mua đi bán lại. Thực vậy, giai đoạn sốt đất năm 2014-2019, tại đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc có rất ít dự án nhà ở, khu đô thị đủ điều kiện giao dịch. Tuy vậy, vẫn có hàng ngàn người dân đổ về đây góp vốn đặt chỗ mua đất nền từ các dự án bất động sản “lúa non”. Hệ quả là cho đến nay, sau rất nhiều năm vẫn còn có hàng nghìn nhà đầu chưa được giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Không chỉ có khu vực niềm Trung, cơn sốt đất diễn ra khắp cả nước, từ các thành phố lớn đến các miền quê xa xôi. Tại miền Nam, cơn sốt đất diễn ra mạnh mẽ ở Bà Rịa- Vũng Tàu, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Bình Thuận, Cần Thơ, Cà Mau. Thậm chí, ngay tại thành phố lớn có thị trường bất động sản phát triển từ lâu đời như TPHCM, giá bất động sản nhiều nơi cũng tăng từ 2 đến 5 lần, thậm chí 10 lần trong giai đoạn phục hồi vừa qua.

Không nên đầu tư theo cảm xúc

Thị trường bất động sản đi qua giai đoạn trầm lắng rồi sốt nóng như thời gian qua đã mang đến nhiều cung bậc của cảm xúc khác nhau cho nhà đầu tư. Trong đó có nhiều nhà đầu tư mới bước vào nghề đã phải “ôm đầu” tiếc nuối vì không kịp mua hay bán để kiếm về món lời hàng tỷ đồng.

Điểm chung của những nhà đầu tư này là chưa có nhiều kinh nghiệm, trải nghiệm trong đầu tư bất động sản. Nhiều người chứng kiến giá đất tăng nhanh đến chóng mặt nên bị cuốn theo cảm xúc mà quên mất đi những sự cẩn trọng cần thiết trước khi đầu tư nhà đất.

Ngay khi đó, họ quên mất những vấn đề căn bản cần phải quan tâm trước khi đầu tư nhà đất từ vị trí, tính pháp lý, giá đất, nguồn lực tài chính hay những vấn đề về quy hoạch, hạ tầng,..

Đơn cử, nhiều nhà đầu tư mua nhà đất với giá rẻ ở thời điểm năm 2013-2014 với mục tiêu đầu tư trong trung hạn. Thế nhưng, khi chứng kiến giá đất tăng nóng trong giai đoạn 2014-2019, họ chần chừ mãi không muốn bán vì cho rằng giá đất sẽ tiếp tục tăng. Để rồi, khi sốt đất đã đi qua, nhiều người đã giật mình tiếc nuối.

Ở thời điểm hiện nay, nhiều người trong số họ muốn bán đất thì thị trường lại rơi vào trầm lắng và giá đất cũng sụt giảm. Do đó, họ đành lòng phải tiếp tục giữ lại nhà đất và chờ đợi thị trường phục hồi trong thời gian tới.

Trong khi đó, có nhiều nhà đầu tư bỏ tiền ra mua đất từ trong giai đoạn trước năm 2019 nhưng đến nay vẫn chưa nhìn thấy “mặt mũi” mảnh đất cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà họ đã bỏ tiền ra mua.

Bên cạnh vấn đề pháp lý nói trên thì câu chuyện về sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản cũng để lại bài học đáng nhớ đối với nhiều nhà đầu tư. Anh Tâm sở hữu nhiều nhà đất tại khu vực tại khu vực Đà Nẵng, Quảng Nam hiện đang buồn rầu vì chưa kịp thoát hàng thì bất ngờ thị trường rơi vào giai đoạn trầm lắng. Anh đang gặp nhiều khó khăn với khoản vay nợ ngân hàng phải trả lãi hơn 50 triệu đồng mỗi tháng.

Chia sẻ kinh nghiệm từ bản thân, anh Tâm cho rằng việc anh rơi vào hoàn cảnh tiến thoái lưỡng nan như hiện nay xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trong đó, nguyên nhân chính xuất phát từ việc do lần đầu tham gia vào thị trường bất động sản nên chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc dùng đòn bẩy tài chính khi đầu tư nhà đất.

Anh Tâm khuyên khi đầu tư nhà đất, nhà đầu tư phải cơ cấu nguồn vốn thật hợp lý, đồng thời phải dự báo hết các khả năng có thể xảy ra để chủ động trong mọi tình huống dù thị trường có nóng sốt hay nguội lạnh.

Không riêng gì anh Tâm, nhiều nhà đầu tư bất động sản khác cũng đang trong hoàn cảnh tương tự. Để vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, nhiều người chấp nhận giảm giá và bán bớt đi một lô đất để cố gắng cầm cự nhiều lô đất khác. Và cũng có nhiều người chuyển hướng sang đầu tư kinh doanh để kiếm thêm thu nhập trang trải cuộc sống và trả lãi ngân hàng.

Song cũng có nhiều người mang nặng nỗi niềm luyến tiếc khi bỏ lỡ cơ hội đầu tư, không dám bước chân vào thị trường bất động sản mặc dù họ có đầy đủ tiềm lực tài chính.

Anh Tú tỏ ra tiếc nuối khi đánh mất đi cơ hội đầu tư nhà đất trong giai đoạn sốt đất năm 2014-2019. Thời gian gần đây, anh rong ruổi khắp nơi để tìm kiếm cơ hội đầu tư trong giai đoạn mới, đặc biệt là thời điểm thị trường trầm lắng và giá nhà đất được dự báo sẽ giảm mạnh như hiện nay.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, hiện nay và trong thời gian tới, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Bởi vậy, sẽ không còn chỗ cho “dòng tiền dễ" chỉ chảy vào đầu cơ, lướt sóng. Bất động sản giờ đây nghiêng hẳn về những người có “tiền tươi, thóc thật” và là “cuộc chơi” dành những người có chiến lược đầu tư trung và dài hạn.