Gỡ vướng giải phóng mặt bằng
Theo HoREA, hiện nay một một số dự án đô thị, nhà ở thương mại theo phương thức chủ đầu tư tự thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng do không thoả thuận được nên bị dở dang, “da beo”, không thể triển khai thực hiện được dự án trong nhiều năm.
Chẳng hạn như dự án khu dân cư Bình Trưng Đông - Cát Lái, thành phố Thủ Đức (quận 2 cũ). Dự án có quy mô 154ha do Công ty kinh doanh nhà Phú Nhuận làm chủ đầu tư chính với 14 chủ đầu tư dự án thành phần. Theo cơ chế, các chủ đầu tư dự án thành phần đóng góp tài chính để chủ đầu tư chính thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trục chính của toàn bộ dự án rồi bàn giao đất cho các chủ đầu tư dự án thành phần để thực hiện dự án.
Nhưng do chủ đầu tư chính không thể thỏa thuận được với một số người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nên dự án bị “dở dang, da beo” không thể xây dựng đồng bộ hệ thống kết cấu hạ tầng. Dự án 154ha này đã bị “đứng hình” 20 năm nay với hàng trăm khách hàng đã góp vốn mua nền nhà bị mắc kẹt.
HoREA kiến nghị cơ chế tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản. Ảnh minh họa
Tương tự, dự án khu nhà ở Tân An Huy, xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè quy mô 20,6ha do Công ty Tân An Huy làm chủ đầu tư đến nay vẫn chưa hoàn thành việc tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng, không thể xây dựng đồng bộ hệ thống kết cấu hạ tầng của dự án, không thể bàn giao được nền nhà cho các khách hàng. Nguyên nhân là chủ đầu tư yếu kém về năng lực, nhất là năng lực tài chính. Dự án này bị đứng hình 18 năm nay với hàng trăm khách hàng đã góp vốn mua nền nhà bị mắc kẹt.
Theo HoREA, để tháo gỡ khó khăn cho các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 80% người dân và 80% diện tích đất dự án trở lên, nhưng không thể thỏa thuận để nhận chuyển nhượng phần diện tích đất còn lại dẫn đến việc giải phóng mặt bằng “dở dang”, hiệp hội đề nghị xem xét thực hiện một trong hai giải pháp để xử lý.
Trong đó, xem xét cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh ranh đất dự án trong phạm vi phần đất đã giải phóng mặt bằng và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại.
Trong trường hợp không thực hiện được giải pháp nói trên thì đề nghị Nhà nước thực hiện quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 65 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đối với “dự án tái điều chỉnh đất đai để chỉnh trang và đô thị, khu dân cư nông thôn”, đặc biệt là thực hiện phương thức “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” quy định tại Điều 68 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), hoặc phương thức người sử dụng đất “góp quyền sử dụng đất” quy định tại khoản 4 Điều 169 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Cho phép chủ đầu tư xây trường học, công viên trong khu đô thị
Trong văn bản kiến nghị về sửa đổi, bổ sung một số quy định pháp luật để tháo gỡ vướng mắc cho các dự án đô thị, nhà ở thương mại trước đó, HoREA cũng nêu 10 kiến nghị nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án.
Trong đó, HoREA đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án nếu có nhu cầu.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, hiện nay các địa phương “không dám” cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề dù chủ đầu tư có nhu cầu.
Vì vậy, các các phần diện tích đất xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng bị bỏ hoang, gây bức xúc cho người dân, còn chủ đầu tư thì không thể thực hiện được cam kết với khách hàng về việc đầu tư xây dựng, đưa vào sử dụng các công trình này để phục vụ cư dân của dự án và người dân trong khu vực.
Hiệp hội đề nghị cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị được quyền đầu tư xây dựng, kinh doanh trên phần đất thương mại, dịch vụ của dự án nếu có nhu cầu như công trình y tế, giáo dục, công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề… để bảo đảm quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp.
Theo ông Châu, các chủ đầu tư dự án khu đô thị đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn, từ vài chục đến hàng ngàn tỉ đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng để tạo lập quỹ đất dự án đầu tư khu đô thị, khu nhà ở. Sau đó, họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước với giá trị rất lớn (thường bằng khoảng 70-80% chi phí giải phóng mặt bằng).
Tiếp theo là chi phí đầu tư xây dựng san lấp mặt bằng, thi công các công trình kết cấu hạ tầng của dự án (như đường giao thông, hệ thống thoát nước và xử lý nước thải, hệ thống cấp nước sạch, cấp điện, chiếu sáng công cộng, thông tin liên lạc, Internet, công viên cây xanh, kết nối hạ tầng đất y tế, giáo dục, vui chơi giải trí); chi phí vốn; chi phí quản lý…
Dù vậy, hiện nay, chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở lại không được đầu tư xây dựng kinh doanh các công trình trên đất dịch vụ của dự án như đất y tế, đất giáo dục, đất công viên giải trí, công viên chuyên đề là không hợp lý và không đảm bảo được quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp.
Trong mấy chục năm trước đây, khi thị trường bất động sản còn sơ khai thì các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở đều mong muốn bàn giao cho địa phương quản lý vận hành các công trình hạ tầng kỹ thuật và cả các công trình hạ tầng xã hội của dự án. Nhưng khoảng hơn 10 năm gần đây thì các chủ đầu tư dự án khu đô thị, khu nhà ở lại có nhu cầu đầu tư kinh doanh đất y tế, đất giáo dục, đất công viên vui chơi giải trí, công viên chuyên đề trong phạm vi dự án.
Ông Châu cho rằng, đây là nhu cầu chính đáng, vừa phù hợp với chủ trương xã hội hoá đầu tư các công trình dịch vụ và tiện ích đô thị phục vụ lợi ích công cộng mà Nhà nước không phải bỏ ngân sách để đầu tư; vừa đảm bảo có các dịch vụ, tiện ích đô thị phục vụ cư dân trong dự án, cho cả khu vực lân cận và khách vãng lai theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt.
