Ba tiêu chí cần nắm vững khi phát triển đô thị ven sông
Không phải chủ đầu tư nào cũng làm được những dự án khu đô thị ven sông quy mô, đồng bộ.
Thế nhưng, trên thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng làm được những dự án quy mô này. Theo kinh nghiệm của giới kinh doanh bất động sản, cần phải nắm vững những tiêu chí nhất định nếu muốn đầu tư vào dòng sản phẩm này.
Bà Hương Nguyễn, CEO Đại Phúc Land, cho biết việc dựa trên các con sông để phát triển các khu dân cư mới đều tạo ra hấp lực lớn cho các dự án.
Ở Việt Nam, việc phát triển xung quanh trục các dòng sông khá sung túc, nhưng vẫn chưa đồng bộ. Xung quanh các khu đô thị sầm uất, nhộn nhịp vẫn còn các bờ sông hoang sơ, chưa phát triển, nhất là những vị trí xa trung tâm tầm 5-7km. Cũng bởi vậy mà tiềm năng phát triển dọc bờ sông còn rất lớn.
Theo bà Hương, nguyên nhân là do vấn đề quy hoạch khu vực ven sông chưa thực sự được chú trọng. Một số địa phương làm tốt như Đà Nẵng, quan tâm quy hoạch hai bên bờ sông Hàn nên các nhà đầu tư mạnh dạn vào đầu tư.
Tại TP.HCM, sông Sài Gòn có chiều dài 80km, nhưng việc đầu tư quy hoạch ven sông chưa được chú trọng để tạo ra diện mạo hoàn chỉnh. Ngoài những khu vực hiện hữu thì những khu vực mới chưa thực sự bứt phá.
Bà Hương cũng cho rằng, kết nối giao thông giữa đường bộ và thuỷ dọc hai tuyến bờ sông chưa được quan tâm. Việc tận dụng lợi thế bờ sông để phát triển đô thị và tuyến giao thương ven sông còn gặp nhiều khó khăn.
Trong khi đó, nhiều mô hình tại nước ngoài như Hàn Quốc với bờ sông Hàn được quy hoạch rất bài bản. Hai bên bờ sông đô thị nhà cửa hạ tầng giao thông phát triển tốt. Cứ cách 1km có 1 cây cầu nối hai bờ sông, dọc tuyến bờ sông có công viên rất lớn cho cộng đồng cư dân.
“Rõ ràng tiềm năng phát triển đô thị ven sông tại Việt Nam rất lớn, nhưng vấn đề quy hoạch chưa đáp ứng. Hiện tại hai bên bờ sông vẫn là các khu đô thị lâu đời”, bà Hương nói.
Ông Nhữ Mạnh Hải, Phó TGĐ Trần Anh Group, cho biết bất động sản ven sông là một xu hướng mà so với các dòng sản phẩm bên ngoài, giá trị của loại hình này tăng 30-45%, nhất là các khu đô thị nằm ngay trung tâm thành phố.
Do vậy, các dự án ven sông luôn hấp dẫn nhà đầu tư. Tuy nhiên, để phát triển loại hình bất động sản này nhằm mang lại giá trị về cảnh quan, sinh thái cũng như giá trị tăng thêm cho cư dân, chủ đầu tư phải đáp ứng được những tiêu chí nhất định.
Với kinh nghiệm 25 năm đầu tư phát triển dự án bất động sản tại Sài Gòn, bà Hương Nguyễn cho rằng có 3 tiêu chí cần nắm vững khi phát triển đô thị ven sông.
Đầu tiên là giao thông huyết mạch. Theo bà Hương, gần như các dự án ven sông đều đáp ứng tiêu chí này. Lưu thông phải đảm bảo thuận lợi, nằm dọc theo các khu vực bờ sông, mang lại cho cư dân cảnh quan không gian sống lý tưởng.
Thứ hai là quỹ đất. Các khu đô thị ven sông phải đảm bảo được xây dựng trên diện tích đủ lớn, từ vài chục đến vài trăm ha mới có thể quy hoạch đồng bộ tiện ích nội khu, không gian sống bên cạnh các khu xây dựng nhà cửa.
Tuy nhiên, hiện nay ngoài khu vực hiện hữu thì những khu vực mới có thể quy hoạch đồng bộ quỹ đất không còn nhiều. Nhà đầu tư muốn thực hiện các dự án ven sông thời điểm này phải có tầm nhìn đi trước 10-20 năm để chuẩn bị.
Thứ ba là nguồn lực tài chính và uy tín chủ đầu tư.
“Trên thực tế, không phải chủ đầu tư nào cũng có khả năng thực hiện. Ngoài tầm nhìn đi trước về mặt quỹ đất, nguồn lực đổ vào các dự án này cũng rất lớn, gấp 3-4 lần so với các dự án bình thường”, bà Hương nhấn mạnh.
CEO Đại Phúc Land cho biết khu vực ven sông có cốt nền thấp, dễ bị ảnh hưởng bởi triều cường lên xuống. Điều này buộc chủ đầu tư phải nâng cốt nền lên cao, nên rất tốn kém.
Mặt khác, các dự án ven sông phải làm vành đai ven sông để đảm bảo chống sạt lở, an toàn về mặt lâu dài.
“Đối với những dự án ven sông, muốn thu hút cư dân thì phải đầu tư cho tiện ích. Để làm được điều đó, chủ đầu tư phải đổ vào nguồn vốn rất lớn, dự tính mỗi năm vài ngàn tỉ để hoàn thiện các hạng mục”, bà Hương cho biết.
Xét một cách tổng quan, CEO Đại Phúc Land cho rằng để đảm bảo được những điều đó, uy tín thương hiệu chủ đầu tư phải đủ lớn, đủ mạnh, mới có thể mang đến cho cư dân một không gian sống đúng nghĩa về cảnh quan, kiến trúc, hạ tầng, sinh thái.
